Sprzedaż wielokanałowa (omnichannel) a czynsze najmu w centrach handlowych

Nowe formy dystrybucji towarów przez najemców lokali w centrach handlowych wymuszają konieczność weryfikacji przez wynajmujących dotychczasowych postanowień umów najmu, zwłaszcza w zakresie ustalania wysokości czynszu za najem.

Do lamusa odeszły czasy, w których konsumenci dokonywali zakupów jedynie bezpośrednio w centrach handlowych. Zmiany na rynku sprawiły, że ten tradycyjny kanał sprzedaży został co najmniej przyćmiony przez inne kanały dystrybucji, m.in. sprzedaż internetową. Dominującą tendencją na rynku jest sprzedaż wielokanałowa (często określana jako omnichannel), której charakterystyczną cechą jest to, że sprzedaż towarów odbywa się z wykorzystaniem różnych kanałów dystrybucji, które nie rzadko przenikają się nawzajem (przykładowo gdy towar zamawiany jest online, ale odbierany bezpośrednio w sklepie stacjonarnym lub gdy decyzja o zakupie zapada w trakcie oglądania towaru w sklepie najemcy, ale zakup dokonywany jest już za pośrednictwem sklepu internetowego).

Wzrost e-commerce oraz silniejsza pozycja najemców są jednym z czynników powodujących, że czynsz liczony głównie w oparciu o obroty najemców nie zabezpiecza w pełni interesów wynajmującego w sytuacji, gdy obrót dokumentowany jest jedynie na podstawie raportów z kasy fiskalnej. Taki sposób ustalania obrotu nie uwzględnia zaangażowania sklepu stacjonarnego w inne formy sprzedaży (w szczególności gdy transakcja finalizowana jest w sklepie internetowym), a co za tym idzie nie dokumentuje rzeczywistej rentowności sklepu i nie jest adekwatny do realnych obrotów osiąganych przez najemcę.

Ważne jest, by postanowienia umów najmu lokali w centrach handlowych nadążały za zmieniającymi się formami prowadzenia biznesu, zwłaszcza wynikającymi z nowych kanałów sprzedaży i ich wzajemnego przenikania się. Jedną z kluczowych kwestii, o której powinien pamiętać wynajmujący, jest odpowiednie zdefiniowanie w umowie najmu pojęcia obrotu. Z uwagi na to, że jest to płaszczyzna ścierania się przeciwstawnych interesów wynajmującego oraz najemcy, kwestia ta może być przedmiotem sporów.

Przy poszukiwaniu właściwego sposobu zabezpieczenia interesów wynajmującego punktem odniesienia mogą być rozwiązania stosowane na rynkach zagranicznych, bardziej dojrzałych pod względem nowych form dystrybucji niż rynek polski. Niestety z obserwacji tych rynków wynika, że również tam próby znalezienia idealnego rozwiązania wciąż trwają.

Z całą pewnością wobec intensywnego rozwoju nowych kanałów sprzedaży, zwłaszcza rynku sprzedaży internetowej, prowadzących do ograniczenia obrotów wykazywanych w sklepach stacjonarnych, warto pomyśleć o wprowadzeniu do umów najmu lokali odpowiednich postanowień, które odpowiednio uwzględniałyby interesy wynajmującego, przy czym byłyby możliwie najbardziej satysfakcjonujące dla obu stron najmu. Pozycja negocjacyjna najemców w ostatnich czasach znacznie się umocniła, jednak wobec zmniejszonego znaczenia czynszu liczonego jedynie od obrotów, wynajmujący chcąc odpowiednio zabezpieczyć swoją pozycję, oprócz czynszu od obrotu nie powinien rezygnować ze stałego czynszu podstawowego.

Interesuje Cię ten temat ? Skontaktuj się z autorem artykułu.

Joanna Winter-Szymańska, Crido Legal

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *