REIT PL– kluczowe kwestie prawne i podatkowe nowego projektu

Tuż przed majówką Ministerstwo Finansów opublikowało projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości.

Firmy inwestujące w najem nieruchomości (F.I.N.N.) mają stanowić Polskie REIT-y. Przypomnijmy – to już kolejne podejście do projektu polskich REIT-ów. Nadal jest to projekt istotny zarówno dla inwestorów korporacyjnych, jak i indywidualnych. Umożliwia bowiem inwestycję w nieruchomości na preferencyjnych warunkach podatkowych. Niemniej zawężony wyłącznie do nieruchomości mieszkalnych nie budzi już tak dużych emocji.

Kluczowe rozwiązania ustawy to:

  1. REITy będą mogły inwestować wyłącznie w nieruchomości mieszkalne przeznaczone na wynajem (w tym lokale mieszkalne), akademiki i domy opieki (ponad 50% powierzchni wykorzystywanej na potrzeby mieszkaniowe).
  2. Dochody REIT oraz spółek zależnych z (i) najmu nieruchomości mieszkalnych, (ii) sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, (iii) zbycia udziałów/akcji w spółkach zależnych (tylko REIT) oraz (iv) dywidend/ zysków w spółkach zależnych (tylko REIT) będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania do czasu ich przeznaczenia na wypłatę dywidendy do inwestorów (lub – w przypadku spółek zależnych – do czasu przeznaczenia ich na zakup nieruchomości mieszkalnych, nie dłużej jednak niż 24 miesiące). Sama dystrybucja z REIT ma podlegać zwolnieniu z opodatkowania.
  3. Dochody REIT z najmu nieruchomości (bezpośrednio lub za pośrednictwem spółek od niego zależnych) będą opodatkowane stawką 8,5%. Warunkiem do zastosowania tej stawki jest jednak przeznaczenie tych dochodów na wypłatę dywidendy (lub w przypadku spółek zależnych na reinwestycję). Warunkiem skorzystania z preferencyjnych zasad opodatkowania będzie prowadzenie dodatkowych ewidencji rachunkowych.
  4. REITy będą działać wyłącznie w formie spółek akcyjnych (kapitał zakładowy min. 50M PLN). Spółka ma mieć siedzibę i zarząd na terenie Polski[1]. Akcje REIT muszą być dopuszczone do publicznego obrotu na polskiej giełdzie. Obowiązek notowania akcji REIT na giełdzie ma przyczynić się do wzmocnienia obrotu giełdowego a dodatkowo zapewnić odpowiedni poziom rozproszenia akcjonariatu. Niemniej rozwiązanie to jest kontrowersyjne z punktu widzenia zgodności z podstawowymi  swobodami traktatowymi UE. Spółki zależne REIT będą mogły działać w formie spółek akcyjnych, spółek z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółek komandytowo-akcyjnych.
  5. Poprawiono regulacje dotyczące obowiązku corocznej wypłaty dywidendy do akcjonariuszy – zysk do wypłaty będzie można pomniejszyć m.in. o koszty finansowania, CAPEXu oraz podatek od nieruchomości.. Spółki zależne mogą nie wypłacać dywidendy jeśli zysk zostanie reinwestowany w okresie 2 lat.
  6. Podobnie jak poprzednio projekt przewiduje kontrolowane cyklicznie limity procentowe dotyczące: dopuszczalnego zadłużenia (zmiana 70% do 50%), przychodów uzyskiwanych z działalności nie podstawowej (10% w miejsce 20%), udziały innych niż „nieruchomościowe” aktywów w bilansie spółki (80% w miejsce 70%). Limity zmieniono w kierunku bardziej rygorystycznych i pomimo, że będą one kontrolowane w cyklach rocznych (w miejsce kwartalnych) to nadal np. spełnienie kryterium udziału nieruchomości w wartości aktywów może być trudne do zrealizowania w przypadku sprzedaży nieruchomości.
  7. Usunięto kontrowersyjny przepis wyłączający możliwość inwestowania w nieruchomości będące przedmiotem zabezpieczenia (to jest m.in. hipoteki).
  8. Wprowadzono szerokie obowiązki informacyjne. REITy będę podawać do publicznej wiadomości m.in. informacje o poziomie przychodów, średnich stawkach czynszu, liczbie zawartych umów najmu.
  9. Brak jest wyłączenia REIT spod regulacji podatku minimalnego.

Zgodnie z założeniami, ustawa miałaby obowiązywać od stycznia 2019 r.

[1] W uzasadnieniu projektu podana jest siedzibę lub zarząd

 


Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorami artykułu:

Mateusz Stańczyk
partner w Crido Taxand
Mateusz.Stanczyk@crido.pl

 

Mateusz Baran
partner w Crido Legal
Mateusz.Baran@crido.pl

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *