Uważaj na prawo pierwokupu gminy

W marcu tego roku, Sąd Najwyższy („SN”) podjął istotną dla obrotu nieruchomościami uchwałę (sygn. III CZP 111/14), w której przesądził, że gminie przysługuje na podstawie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami („Ugn”) prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej w drodze decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Uchwała ta zapadła w sprawie, gdzie właściciel niezabudowanej nieruchomości nabył uprzednio na podstawie przepisów dekretu warszawskiego prawo użytkowania wieczystego do tej nieruchomości jako zaspokojenie roszczeń reprywatyzacyjnych. Po czym, korzystając z uprawnienia przyznanego przepisami Ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności („Ustawa o Przekształceniu”), nabył jej własność na podstawie decyzji Prezydenta m.st. Warszawy.

Następnie, właściciel tejże nieruchomości, chcąc dokonać sprzedaży przysługującego mu udziału we własności nieruchomości, spotkał się z odmową dokonania czynności notarialnej obejmującej sporządzenie umowy sprzedaży bez uwzględnienia prawa pierwokupu na rzecz m.st. Warszawy uregulowanego w art. 109 ust. 1 pkt 1 Ugn. Sprzedający zakwestionował dokonaną przez notariusza odmowę dokonania czynności. Ostatecznie sprawą zajął się sam SN (po skierowaniu do niego przez sąd okręgowy pytania prawnego w tym zakresie) rozstrzygając przy tym dwa istotne zagadnienia prawne.

Pierwsze z nich dotyczyło wykładni przesłanki „nabycia nieruchomości” w rozumieniu wspomnianego przepisu Ugn, który ustanawia na rzecz gminy prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. SN stanął na stanowisku, że przepisy Ustawy o Przekształceniu dotyczą wyłącznie gruntów należących do zasobu publicznego i jest to podstawowa przesłanka ich stosowania, oznaczająca zarazem, że „nabycie własności”, jakkolwiek orzekane decyzją administracyjną, następuje „od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego”, w rozumieniu wspomnianego art. 109 ust. 1 pkt 1 Ugn. Tym samym, zdaniem SN, na gruncie omawianego przepisu istotna jest relacja następstwa, co do prawa własności nieruchomości pomiędzy Skarbem Państwem lub jednostką samorządu terytorialnego a osobą, która po nabyciu tego prawa, zamierza je sprzedać. Co z kolei przesądza, że po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości w prawo własności w przypadku jej sprzedaży gminie przysługuje prawo pierwokupu takiej nieruchomości („Pierwokup”).

Drugie z istotnych zagadnień poruszonych na gruncie omawianej uchwały odnosi się do możliwości zastosowania w omawianej sytuacji art. 109 ust. 3 Ugn, i przewidzianego w nim wyłączenia Pierwokupu, w przypadku gdy nabycie własności nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego nastąpiło tytułem odszkodowania lub rekompensaty. Kluczowym było, zatem rozstrzygniecie możliwość przyjęcia, że nabycie użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie przepisów dekretu warszawskiego a następnie przekształcenie tego prawa w prawo własności stanowi formę odszkodowania czy też rekompensaty osobie będącej właścicielem tej nieruchomości przed 21 listopada 1945 roku, tego że prawo własności zostało jej odebrane.

SN stanął jednak na stanowisku, że w omawianym przypadku nie mamy do czynienia ani z odszkodowaniem ani rekompensatą w rozumieniu wspomnianego art. 109 ust. 3 Ugn, dlatego też Pierwokup obowiązuje.

Pomimo iż powyższa uchwała zapadła w stanie faktycznym, odnoszącym się do nieruchomości objętej dekretem warszawskim, niemniej jednak SN jednoznacznie stwierdza, że ustalenia w niej zawarte dotyczą wszystkich użytkowników wieczystych, którym przysługiwało zrealizowane na drodze administracyjnej roszczenie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przewidziane art. 1 Ustawy o Przekształceniu.

Co w praktyce oznacza powyższe rozstrzygnięcie SN dla pozostałych właścicieli takich nieruchomości?

Otóż, uchwała SN rozstrzygająca zagadnienie prawne wiąże w danej sprawie i dla innych sądów jest tylko wskazówką. Wydaje się jednak, że skoro pogląd SN jest w konkretnej sprawie ustalony, to w podobnych sprawach sąd ten będzie konsekwentny w swoim stanowisku.

W związku z powyższym w ramach planowanych transakcji sprzedaży takich niezabudowanych nieruchomości, co do których nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, strony transakcji uwzględnić powinny prawo Pierwokupu.

W odniesieniu do transakcji już zrealizowanych bez zachowania wspomnianego prawa Pierwokupu istnieje ryzyko podważenia ważności takich umów.

Uprawnionymi do dochodzenia stwierdzenia nieważności takiej umowy mogą być odpowiednie gminy i sami właściciele nieruchomości. Stwierdzenie nieważności umowy skutkuje koniecznością dokonania wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami. Powyższe obejmuje obowiązek zwrotu ceny sprzedaży nieruchomości, a w niektórych przypadkach także obowiązek rozliczenia nakładów poczynionych przez nowego właściciela na nieruchomość.

Jedynie na marginesie wskazać należy, że strony mogłyby w takim przypadku rozważyć dochodzenie od notariusza odszkodowania z tytułu sporządzenia nieważnego aktu notarialnego, niemniej uwzględniając różne zapatrywania prawne w odniesieniu do omawianej kwestii skuteczność takiego żądania może budzić wątpliwości.

Ponadto, sama możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności została ograniczona w ostatnim czasie na gruncie orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, która to kwestia wymaga odrębnego omówienia.

To i inne zagadnienia związane z prawem użytkowania wieczystego zostaną przedstawione podczas trzeciej edycji Crido REMeeting – corocznego spotkania organizowanego przez Crido Legal, będącego okazją do wymiany informacji i poglądów na temat aktualnych problemów branży nieruchomości. Tegorocznym tematem spotkania, które odbędzie się 30 września 2015 roku w Hotelu Westin będą właśnie praktyczne aspekty prawa użytkowania wieczystego.

Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.

Joanna Winter-Szymańska, Crido Legal

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *