REIT po polsku – kluczowe kwestie prawne i podatkowe projektu

Po półrocznym oczekiwaniu, inwestorzy na rynku nieruchomości doczekali się zmienionego projektu ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości. Projekt został opublikowany w miniony piątek.

Jest to projekt istotny zarówno dla inwestorów korporacyjnych, jak i indywidualnych. Umożliwia bowiem inwestycję w nieruchomości na preferencyjnych warunkach podatkowych. Kluczowe elementy ustawy to:

1. Dochody REIT oraz spółek zależnych z (i) wynajmu nieruchomości, (ii) sprzedaży nieruchomości, (iii) zbycia udziałów w spółkach zależnych (tylko REIT) oraz (iv) dywidend/ zysków w spółkach zależnych (tylko REIT) będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania do czasu ich przeznaczenia na wypłatę dywidendy do inwestorów lub na wynagrodzenia dla organów zarządzających, nadzorczych i kontrolnych. Sama dystrybucja z REIT ma podlegać zwolnieniu z opodatkowania.

2. Przychody REIT z najmu nieruchomości (bezpośrednio lub za pośrednictwem spółek od niego zależnych) będą opodatkowane stawką 8,5%. Warunkiem do zastosowania tej stawki jest jednak przeznaczenie tych przychodów na wypłatę dywidendy (a nie np. na reinwestycję). Wydaje się również, że dochody spółek zależnych będą podlegać zwolnieniu z CIT tylko przy dystrybucji, niezależnie od tego czy dystrybucja jest faktycznie możliwa zgodnie z KSH czy nie. Taka regulacja może powodować duże problemy w praktyce.

3. REITy będą działać wyłącznie w formie spółek akcyjnych (kapitał zakładowy min. 50M PLN). Spółka ma mieć siedzibę lub zarząd na terenie Polski. Akcje REIT muszą być dopuszczone do publicznego obrotu na polskiej giełdzie. Obowiązek notowania akcji REIT na giełdzie ma przyczynić się do wzmocnienia obrotu giełdowego a dodatkowo zapewnić odpowiedni poziom rozproszenia akcjonariatu. Niemniej rozwiązanie to jest kontrowersyjne z punktu widzenia zgodności z podstawowymi  swobodami traktatowymi UE.

4. 90% zysku REIT ma wypłacać corocznie w postaci dywidendy do akcjonariuszy. Dywidendy można nie wypłacać jeśli zysk zostanie reinwestowany w okresie 2 lat.

5. REIT będzie mógł inwestować w mieszkania na wynajem.

6. Wątpliwości redakcyjne budzi jednak definicja nieruchomości (budynki trwale związane z gruntem i części takich budynków). Co z gruntem pod budynkiem, prawem użytkowania wieczystego oraz budowlami, które również generują przecież pożytki z najmu?

7. Projekt przewiduje kontrolowane cyklicznie limity procentowe dotyczące: dopuszczalnego zadłużenia, przychodów uzyskiwanych z działalności nie podstawowej, udziały innych niż „nieruchomościowe” aktywów w bilansie spółki. Konieczność spełnienia sztywnych limitów w określonym (krótkim) czasie wymagać może w praktyce podejmowania decyzji inwestycyjnych pod presją, a zatem ostatecznie przepis może okazać się anty-gwarancją interesu inwestorów.

O ile prace nad projektem pójdą zgodnie z założeniami to jak regulacja działa w praktyce będziemy obserwować począwszy od 2018. Na pierwsze REITy przyjdzie nam jednak poczekać jeszcze dłużej, a to za sprawą nie tylko  konieczności sporządzenia prospektu emisyjnego, ale też rejestracji REITów w rejestrze prowadzonym przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *