Przekształcenie użytkowania wieczystego – wyrok TK otwiera drogę do wznowienia postępowań administracyjnych

Zgodnie z tegorocznym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego (dalej jako: „TK”) przepisy art. 1 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w  prawo własności (dalej jako: „ustawa”) zostały uznane za niezgodne z Konstytucją w zakresie, w jakim przyznają uprawnienie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego osobom fizycznym i prawnym, które nie miały tego uprawnienia w dniu wejścia w życie nowelizacji ustawy z 28 lipca 2011 r. o gospodarce nieruchomościami.

Skargę konstytucyjną do TK wniosły jednostki samorządu terytorialnego, dla których wskazana nowelizacja miała bardzo niekorzystne skutki. Nowe przepisy rozszerzyły krąg podmiotów, które mogły żądać przekształcenia użytkowania wieczystego. Do chwili ich wejścia w życie takie uprawnienie przysługiwało jedynie osobom fizycznym będącym w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi niektórych nieruchomości (np. zabudowanych na cele mieszkaniowe albo rolnych), z zastrzeżeniem, że mogły one wystąpić z żądaniem przekształcenia do dnia 31 grudnia 2012 r. W wyniku nowelizacji uprawnienie do żądania przekształcenia uzyskały m.in. osoby prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Ponadto usunięty z ustawy został przepis przewidujący termin na zgłoszenie żądania przekształcenia. Tak znaczne poszerzenie możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności negatywnie odczuły budżety jednostek samorządu terytorialnego, notując zmniejszone wpływy z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.

TK podzielił stanowisko jednostek samorządu terytorialnego stwierdzając, że zaskarżone przepisy ingerują w prawo własności gmin i wyłączają ich samodzielność w dysponowaniu majątkiem w sytuacji, gdy użytkownik wieczysty upomni się o takie przekształcenie. Ponadto TK przychylił się do argumentu o pozbawieniu samorządów gwarantowanego konstytucyjnie dochodu z majątku ze względu na to, że przekształcenie odbywa się po cenach niższych od wartości rynkowej nieruchomości.

Jakie skutki niesie za sobą orzeczenie TK dla użytkowników wieczystych?

Zaskarżone przepisy odnoszące się do osób prawnych (z wyjątkiem (i) spółdzielni mieszkaniowych będących właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży położonych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste i (ii) tych osób prawnych, którym – jako właścicielom lokali – służył związany z prawem własności udział w użytkowaniu wieczystym gruntu) oraz osób fizycznych, które uzyskały użytkowanie wieczyste – co do zasady – w  celu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej – przestały obowiązywać z dniem publikacji wyroku TK, tj. w dniu 17 marca 2015 r.

W konsekwencji, obecnie prawo żądania przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności posiadają głównie osoby fizyczne, a osoby prawne zostały praktycznie pozbawione tego uprawnienia.

Tym samym dla rzeszy użytkowników wieczystych jedynym sposobem nabycia własności nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym stało się zawarcie w trybie bezprzetargowym umowy sprzedaży z właścicielem nieruchomości. Uprawnienie w tym zakresie uzależnione jest jednak od uznania właściciela nieruchomości.

Jak orzeczenie TK wpłynie na sytuację podmiotów, które dokonały przekształcenia na podstawie niekonstytucyjnych przepisów lub wniosły o dokonanie takiego przekształcenia?

Wydanie wyroku przez TK otworzyło drogę do wznowienia postępowań administracyjnych, które toczyły się w przedmiocie wydania decyzji o przekształceniu użytkowania wieczystego i  zakończyły się nabyciem prawa własności przez użytkowników wieczystych na podstawie niekonstytucyjnych przepisów.

Co te postępowania wznowieniowe oznaczają?

Mogą nawet skutkować uchyleniem decyzji przekształceniowych i przywróceniem stanu wyjściowego, czyli sytuacji, gdy prawo użytkowania wieczystego dalej przysługiwałoby osobie fizycznej lub prawnej, a jednostka samorządu terytorialnego bądź Skarb Państwa byłyby dalej właścicielem nieruchomości. Istotną kwestią do rozważenia jest jednak, czy w niektórych przypadkach nie naruszy to konstytucyjnej zasady ochrony praw słusznie nabytych.

Termin na wniesienie wniosków o wznowienie postępowań wynosi jeden miesiąc, liczony od dnia publikacji wyroku TK (tj. od dnia 17 marca 2015 r.). Termin ten co prawda już upłynął może jednak zostać przywrócony jeżeli uchybienie w jego dotrzymaniu nastąpiło bez winy wnioskodawcy. Wnioskodawcami nie mogą być właściciele gruntów objętych użytkowaniem wieczystym (tj. Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego), jednakże działając w ich imieniu wnioski w tym przedmiocie może składać prokurator.

Jednocześnie w skutek orzeczenia TK, użytkownicy wieczyści w stosunku, do których przed 17 marca 2015 r. zostało wszczęte postepowanie w przedmiocie wydania decyzji o przekształceniu użytkowania wieczystego na podstawie niekonstytucyjnych przepisów, pozbawieni zostali możliwości uzyskania pozytywnej decyzji w tym zakresie.


Kwestia przekształcenia użytkowania wieczystego we własność i inne zagadnienia związane z  prawem użytkowania wieczystego zostaną przedstawione podczas trzeciej edycji Crido REMeeting – corocznego spotkania organizowanego przez Crido Legal, będącego okazją do wymiany informacji i poglądów na temat aktualnych problemów branży nieruchomości. Tegorocznym tematem spotkania, które odbędzie się 30 września 2015 roku w Hotelu Westin, będą właśnie praktyczne aspekty prawa użytkowania wieczystego. Więcej informacji na cridolegal.pl.

Uwaga: Uczestnicy konferencji otrzymają punkty w ramach programu doskonalenia zawodowego radców prawnych i adwokatów.


Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.

Joanna Winter-Szymańska, Crido Legal

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *