Hipoteka a wartość rynkowa nieruchomości (wyroki TP cz. 5)

W ramach naszego cyklu wpisów o istotnych z perspektywy podatników wyrokach w zakresie cen transferowych chcielibyśmy przedstawić prawomocny wyrok WSA w Łodzi, który dostarcza cennych informacji na temat procesu szacowania dochodów podatników przez organy podatkowe, a także traktuje m.in. o wpływie obciążenia nieruchomości hipoteką na jej wartość rynkową.

Sprawa rozpatrywana przez WSA w Łodzi dotyczyła zakwestionowania przez organy podatkowe wysokości przychodów podatnika z tytułu sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości na rzecz podmiotu powiązanego. W ramach prowadzonego postępowania organy dokonały porównania ceny sprzedaży nieruchomości z (i) ceną, jaką uzyskał podatnik ze sprzedaży podmiotowi niepowiązanemu sąsiadującej działki w krótkim odstępie czasu od analizowanej transakcji, (ii) ceną, za jaką nabywca nieruchomości wystawił ją na sprzedaż 3 lata po jej zakupie oraz (iii) informacjami o transakcjach sprzedaży dwóch (zdaniem organów porównywalnych) nieruchomości, uzyskanymi po wysłaniu przez kontrolujących kilkudziesięciu zapytań do biur obrotu nieruchomościami, organów podatkowych i samorządowych.

Ponadto, w ramach przyjętej metody szacowania dochodów organy uwzględniły tylko jeden operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego pomimo tego, że dysponowały trzema wycenami spornej nieruchomości przeprowadzonymi przez osoby uprawnione (dwiema opiniami biegłych powołanych przez organy podatkowe oraz jedną opinią przedstawioną przez rzeczoznawcę zaangażowanego przez podatnika), które notabene dostarczały istotnie różnych wyników szacowania wartości spornej nieruchomości. Wbrew sugestiom podatnika organy podatkowe konsekwentnie twierdziły, że obciążenie hipoteką nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość rynkową.

Rozpatrując skargę podatnika sąd powołał się wprost na przepisy rozporządzenia o cenach transferowych i słusznie zauważył, że obciążenie hipoteczne przedmiotu transakcji może być charakterystyczną cechą mającą istotny wpływ na jego ostateczną cenę sprzedaży, czego organy dokonując analizy porównywalności nie uwzględniły. Ponadto zdaniem sądu nie ma znaczenia za jaką cenę w 2012 r. (po trzech latach od zawarcia analizowanej transakcji) nabywca nieruchomości wystawił ją na sprzedaż, gdyż cena wywoławcza może znacząco różnić się od ceny transakcyjnej, a ponadto z zaskarżonej decyzji nie wynika, czy nieruchomość była w 2012 r. nadal obciążona hipoteką.

Sąd zakwestionował również przyjęcie przez organy jako dowodu wyceny nieruchomości przeprowadzonej przez jednego rzeczoznawcę majątkowego, podczas gdy w dyspozycji organu były trzy wyceny przeprowadzone przez osoby uprawnione. Zdaniem sądu organy nie uzasadniły w dostatecznym stopniu, dlaczego akurat przyjęta przez nie wycena była najbardziej wartościowa dowodowo z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy. W szczególności, zdaniem sądu organy powinny przekonująco wykazać, że odrzucone dowody były sprzeczne z metodyką pracy rzeczoznawcy majątkowego.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz fakt, że finalnie tylko jedna z nieruchomości przyjętych przez organy do analizy porównywalności była obciążona hipoteką, sąd stwierdził, że organy podatkowe nie zebrały wystarczającej ilości materiałów do przeprowadzenia analizy porównawczej i w konsekwencji uchylił decyzję określającą zobowiązanie podatkowe podatnika.

Przebieg analizowanego sporu potwierdza, że organy przeprowadzają gruntowne analizy mające na celu określenie rynkowego poziomu wynagrodzenia w transakcjach zawieranych między podmiotami powiązanymi. Na potrzeby tych analiz wykorzystują zarówno wewnętrzne, jak i zewnętrzne dane porównawcze. Niejednokrotnie zdarza się niestety, że w procesie szacowania dochodów organy ignorują obiektywne przesłanki biznesowe mające wpływ na przebieg i w konsekwencji wartość transakcji lub, co gorsze – tak jak w analizowanej sprawie, czynniki porównywalności transakcji wskazane wprost w przepisach o cenach transferowych.

W tym przypadku sąd stanął co prawda w obronie podatnika, jednak potwierdza się po raz kolejny, że w celu przygotowania się do ewentualnej kontroli podatkowej podatnicy jeszcze przed realizacją transakcji z podmiotami powiązanymi powinni zebrać jak najwięcej materiałów potwierdzających przyjętą metodę kalkulacji i wysokość ustalonego wynagrodzenia – szczególnie w obliczu wzmożonego zainteresowania organów podatkowych zagadnieniami związanymi z cenami transferowymi i wykorzystywania przez organy na potrzeby analizy rynkowości transakcji danych porównawczych często niedostępnych dla podatników.

Źródło: I SA/Łd 586/15, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. (orzeczenie prawomocne).


Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.

Więcej informacji na temat cen transferowych na cenytransferowe.taxand.pl.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *